מקרקעין

בשלב הראשוני נדרש לבצע בדיקה מקיפה של הנכס, לרבות בחינת התאמתו להיתרי הבנייה, קיומן של הערות אזהרה או מגבלות רישומיות העלולות למנוע או לסכן את ביצוע העסקה, וקבלת כלל האישורים הנדרשים מהרשויות המוסמכות ביחס לנכס המיועד לרכישה.ככל שהנכס נמצא תקין ותואם לממצאי הבדיקות המקדימות, תערוך עורכת הדין את הסכם המכר (חוזה המקרקעין), תוך עיגון מלא וברור של זכויות הלקוח — קונה או מוכר — והגנה מיטבית על האינטרסים שלו.משרדה של עורכת דין אלינור מלווה את לקוחותיו בניהול משא ומתן ובגיבוש התנאים המסחריים, הן בעסקאות רכישה ומכירה של מקרקעין והן בהסכמים מסחריים נוספים, לרבות הסכמי שכירות. הליווי כולל ביצוע בדיקות מקדימות, ניסוח הסכמים וליווי צמוד בכל שלבי העסקה, עד להשלמתה המלאה.לאחר חילופי טיוטות ההסכם והגעה להסכמה על נוסחו הסופי, ובמועד חתימת הצדדים, חלה על עורכת הדין החובה לוודא את השלמת העסקה כדין, לרבות רישום הזכויות בנכס על שם הלקוח, והמצאת כלל האישורים הנדרשים, ובכלל זה אישורי תשלום מיסים כגון מס רכישה, מס שבח, רישום משכנתא וכיוצא באלה.

​

מס רכישה
בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל רוכש זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה למדינה. המס מחושב על בסיס שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים מעת לעת בהתאם להוראות הדין. קיימת הבחנה בין שיעורי המס החלים על דירת מגורים יחידה (לרבות משפרי דיור), דירות נוספות, וזכויות במקרקעין שאינן מיועדות למגורים, כגון נכסי מסחר וחקלאות. תקנות מיסוי מקרקעין קובעות פטורים והקלות מסוימות, ובמקרה של רכישת חלק מדירה — המס מחושב לפי שווי הדירה במלואה, באופן יחסי לחלק הנרכש.

​

מס שבח
מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על הרווח ההוני שנוצר ממכירת מקרקעין בישראל או ממכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס נבחן לפי השבח שנוצר בעסקה, קרי הפער בין התמורה שהתקבלה (או שווי השוק במקרים מסוימים) לבין עלות רכישת הנכס וההשבחות שבוצעו בו במהלך תקופת ההחזקה, בניכוי פחת והוצאות מוכרות, הכל בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.

​

רכישת דירה מקבלן

בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, נדרש הרוכש לשאת בשכר טרחת עורך הדין של הקבלן, בהתאם להוראות ההסכם. עורך דין זה מייצג את הקבלן בלבד ואמון על פעולות הרישום של הדירה שנרכשה. שכר טרחה זה אינו מבוטל ועומד כיום על סך של כמה אלפים.

 

עם זאת, עצם תשלום שכר טרחת עורך הדין של הקבלן אינו יוצר יחסי ייצוג בין אותו עורך דין לבין הרוכש. למעשה, עורך הדין של הקבלן מנוע מלייצג את הרוכש בעסקה, והסוגייה מוסדרת במפורש הן בהסכמי המכר והן בפסיקה. תפקידו של עורך הדין מטעם הקבלן מוגבל לרישום הזכויות בלבד, והוא אינו מופקד על שמירת האינטרסים של הרוכש. ויתור מצד הרוכש על ייצוג משפטי עצמאי עלול, במקרים רבים, לגרור השלכות כספיות ומשפטיות כבדות משקל.

טרם חתימה על הסכם לרכישת דירה מקבלן, נדרש לבחון שורה של סוגיות מהותיות. המסגרת הנורמטיבית המרכזית החלה על עסקאות מסוג זה היא חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, על תיקוניו. החוק תוקן לאורך השנים, בין היתר בעקבות אירועים משמעותיים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה תיקון מס' 4 לחוק, שנחקק בעקבות פרשת חפציבה.

אחד הנושאים המרכזיים בעסקת רכישת דירה מקבלן הוא יצירת מנגנוני בטוחה לכספים המשולמים על ידי הרוכש, וזאת לשם הבטחת השקעתו ומניעת חשיפה לסיכון במקרה של אי־השלמת הפרויקט. תיקון מס' 4 לחוק המכר קובע מספר חלופות להבטחת הכספים, ובראשן ליווי בנקאי לפרויקט. במסגרת ליווי בנקאי, מעמיד הקבלן ערבויות, ובעבור כל תשלום המשולם על ידי הרוכש מופחת החלק היחסי מהערבות. בסיום הפרויקט יש לוודא קבלת מכתב החרגה ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

בהיעדר ליווי בנקאי, יש להקפיד על רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש ולקבוע מנגנון תשלומים התואם את הוראות חוק המכר וקצב התקדמות הבנייה. כמו כן, יש לבחון את מדד הבסיס שלפיו יוצמדו התשלומים, ולוודא כי בטרם ביצוע התשלום האחרון מצויים בידי הקבלן כל אישורי המיסים הנדרשים מלשכת מיסוי מקרקעין.

נושאים נוספים המחייבים בדיקה קפדנית כוללים, בין היתר: בירור הזכויות בקרקע ורישומן בלשכת רישום המקרקעין, בחינת קיומם של עיקולים או שעבודים, ובמקרה של קרקע מינהל – עיון בהסכם החכירה, בדיקת תשלום דמי חכירה, היוון הזכויות וייעוד הקרקע. כמו כן יש לדרוש היתר בנייה תקף. בעסקאות קומבינציה נדרש לבדוק את ההסכמים עם בעל הקרקע, נוסח ייפויי הכוח, אישורי המיסים ואופן רישום זכויות הקבלן.

למפרט הטכני חשיבות מכרעת, והכלל המנחה הוא: "מה שלא נרשם – אינו קיים". על הרוכש לוודא כי כל רכיב, סטנדרט ותוספת שסוכמו – לרבות מספר שקעים, סוג וגודל ריצוף, דלתות, חלונות, מטבח, הכנות טכניות ותשתיות – מעוגנים במפורש בהסכם ובמפרט. לצורך כך, מומלץ להיעזר בשלב המשא ומתן באדריכל או מהנדס בניין.

​

באשר למועד מסירת הדירה, איחור העולה על 60 ימים מהמועד החוזי מזכה את הרוכש בפיצוי בהתאם להוראות חוק המכר, החל מהיום הראשון לאיחור. יש להקפיד כי כל שינויי דיירים יתועדו בכתב, וכי השלכתם האפשרית על מועד המסירה תוסדר במפורש בהסכם.

נוסף על כך, יש לוודא את מיקום החניה והמחסן באמצעות תשריט מפורט, לבדוק קיומן של חניות מקורות וקרבתן למעלית, ולבחון את רישומם הקנייני. יש לוודא כי הקבלן רשום כדין בפנקס הקבלנים וכי סיווג רישיונו מתאים לביצוע הפרויקט.

לבסוף, יש לבחון סעיפים העוסקים בהצמדת חלקים משותפים לקבלן, ולוודא כי שימוש עתידי של הקבלן בחלקים אלה לא יפגע בזכויות הרוכשים, לרבות באמצעות הגבלות מפורשות בהסכם.

לאור כל האמור, ההמלצה הברורה והחד־משמעית לרוכשי דירה מקבלן היא להיעזר בעורך דין מטעמם, המייצג אותם בלבד.

עורכת הדין אלינור עוסקת בייצוג רוכשי דירות מול קבלנים, ומלווה את הלקוחות החל משלב הבדיקות המקדימות, דרך ניהול המשא ומתן וחתימת ההסכם, ועד למסירת הדירה והשלמת הרישום בפועל.

​

בכל הנוגע לרכישת דירה מקבלן, דירת יד שנייה, דירה במסגרת תוכניות ממשלתיות, מחיר למשתכן/מחיר מטרה, רכישת נכסים מסחריים או חקלאיים, וכן עסקאות מקרקעין הנובעות מירושה בין קרובי משפחה — ליווי משפטי מקצועי ומנוסה הוא תנאי הכרחי לביצוע עסקה בטוחה ותקינה.

לייעוץ משפטי ולליווי מקצועי בתחום המקרקעין והמשפט האזרחי, ניתן לפנות לעורכת הדין אלינור, הפועלת מחיפה ומעניקה שירות משפטי מקיף, אחראי ומדויק, בהתאם לצורכי הלקוח ולדרישות הדין.